4/28 亞美導報 理财投资-投资本票的常識問与答

亞美導報讀者您好!從這篇短文起,我們會用回答問題的方式,來提供投資房產的資訊。如果有任何相關問題,歡迎您和我們聯絡。我們會用我們自己的經驗,加上其他投資者的經驗及知識,在每期的亞美導報來做中肯的解說。這二年來,我們除了繼續當房東,翻修房子,替顧客找合適的房產之外,也開始學做房產本票(Promissory Notes) 方面的投資。讓我就採用這個主題,在這一篇及下一篇短文,來解說對投資本票的常有的疑問。

  1. 投資本票 (Notes) 和投資傳統租房產 (Rentals),有什麽最主要的不同點?

這兩種方式都是不錯的被動式的投資法。可以用您辛苦賺來的錢,轉過來替您賺錢,您每天可以不用做太多的事,就可來收取您的“郵箱錢”(Mailbox Money)。但是他們卻有非常不同的經營方式。成為房東(Landlord),您是屋主,裏外大小事都是您的責任,可以用三個英文字來代表:Tenants, Toilets, and Trash! 還要付房屋稅,保險,維修,租房管理, …等等的費用。再加上如果不幸遇上了惡房客,不交租金也趕不走,或上法院告您,更是讓您頭疼!投資報酬率(ROI) 上算出來的數字,只是非常理想化的回收報酬,在實際上很難一直持續下去。但是投資本票則完全不同。投資本票,像銀行一樣,您擁有的是屋主要還的債,每個月付多少,利息多少都是固定的。您不用為任何和房子相關的費用和維修負責。想想看,您曾經打電話給您的銀行或債主,要他們負責您的房子的任何的費用嗎?除了努力工作,每個月乖乖地付貸款,沒事不會打擾他們的。如果不幸沒錢付貸款,不論您已付了多少錢,房子還會被銀行或債主收回去的。所以當房東,您得面對不少的問題及要花額外的費用;當個本票投資人,您才可以真正的拿不縮水的“郵箱錢”。這些本票也很容易轉給下一代繼續賺錢,不會留下一堆租房產,讓下一代傷透腦筋!

  1. 我有興趣投資房產,也常上網路上找可以買的投資項目。有不少的投資房產在賣,但是都找不到賣本票的。要去哪裡才買得到呢?

投資本票是在2008 年,經濟大風暴後的新興熱門的房產投資項目。在過去,銀行借錢給買房子的屋主, 也常常把本票賣給大財團(Hedge Funds)或是政府, 來活動資金。那些沒法付貸款的房主,多半被銀行告上法院,銀行再用法院拍賣房產的方式把錢轉出來。但在2008年以後,銀行不再隨意貸款, 也面對非常多的房主不能付貸款,再加上沒有足夠的資金來把每棟收回來的房子來法拍,只好把大量的本票 (包括還在付貸款的performing notes及停止付款的non-performing notes) 用很便宜的價錢賣給了大財團或大的本票投資公司, 來平衡一下出現的赤字。在目前的房產賣方市場,很多人要買房子,所以大部分銀行擁有的房產(Bank-owned Properties), 經過銀行稍微修好後,轉身變成了上市賣高價的賺錢房產。造成房產投資人找不到合適的便宜房產來投資 的頭痛問題。而大量的便宜房產, 則成了大財團之間交易轉手的本票。要買房產本票,需要和這些財團 (Hedge Funds)建立好生意關係,有足夠的資金來買一批本票而不是單個兒買的。 W & E Group 和印城一家專門做本票投資的公司, BrightPath Notes, 有不錯的往來關係,我們會在六月份共同舉辦一場講座,分享投資機會, 及面對面解答您對投資本票的問題。敬請期待我們在亞美導報五月及六月的宣告(Announcement)。

  1. 看來對事業忙,不太懂翻修房子,也沒時間經營租房產的人, 很適合做投資本票。有沒有另人頭痛或賠錢的可能呢?

投資本票,跟做其他任何事一樣,是有風險的。但是風險可以控制到最小,也有法律上的程序來保護您的權益。在買之前,要花一點工夫來做審查房子的情況。看看房子是不是還有人住,查一下目前的屋主付貸款的記錄。舉例來說,您買了一個二十年,利息7% ,還有十萬美元債沒付的本票,每個月可以收到屋主付給您的美金七百七十六元。屋主不幸生病在二年後去世了,留下這個不少的債給沒上班的太太及三個年幼的小孩。因為這個巨變,您再也沒辦法收到貸款了。您是債主,這時可以用不同種方式來幫她們全家渡過難關, 也可以減少您的損失。有些州(包括印地安納州), 甚至可以向政府申請經費來幫助這個不幸的家庭。具體怎麼做,我們會在六月份的講座來和大家做詳細的分析及解說。最壞的情況是上法庭打官司,花一些訴訟費,把房子收回來;這個不幸的家庭也只好放棄一切,搬家從新開始。但對於有經驗的房產投資人來說,除了可以幫人一把,也又有賺錢的機會了,絕對是好事。除了要多花一些時間來處理,按照專業律師的指示,一般不會太傷神頭痛的。對沒經驗的本票投資人來說, 第一次可以和有經驗的投資人合作,一起來處理沒辦法收到貸款的本票,學習經驗。以後有了經驗,也就可以自己處理了。我們公司及 BrightPath Notes 都可以協助您解決這些問題的。

  1. 做房產投資,資金很重要。投資本票,要多少資金才能做呢?

這個問題一定很多人想知道答案!投資本票,另外一個獨特的好處,就是資金可多可少,沒有太多的限制。可是投資本票是沒法向銀行來貸款當助力的(Leverage),所以要用到您的閒錢。在我們以前提過的 “如何找資金來投資房產”及“自管退休金計畫”(Self-Directed Retirement Plan)的短文裡,都介紹過湊資金的方法。在現在每年通貨膨漲平均3% 的情況下,不投資只存錢,是很不智的。資金不太多的(少於三萬美元) 或是想先用小本來試試投資本票的, 可以參加為期一年或兩年的中期投資計畫,加入其他人的資金一起買本票,再由有經驗的人合法成立公司,代為經營本票買賣處理,付出計畫上同意講好的“郵箱錢”。或者是買快要付清的本票,屋主只有小額的債還沒付,這樣的月付貸款屋主絕對不會不付,非常安全。手上有些閒錢,有野心要賺大錢的,計畫要早點退休,開始過無憂自在生活的,投資本票也絕對可以幫您達到這個夢想。如果要的是一份穩定的現金收入來過退休生活,則可以買面額大的本票,來收每個月寄來的“郵箱錢”。在屋主賣房子或重新貸款(Refinancing) 的時候,拿回投資金,再買另一個長期投資的本票。我們會在講座上分享我們的投資計畫,介紹我們的專業服務,幫您找出所謂的“閒錢”來做投資本票的資金,讓您踏出有信心的第一步。