2/17/2017 亞美導報

首先向印城亞美導報讀者拜個晚年,希望您能在這一年裏事事順利,平安吉祥!做為房產投資人,想辦法用最低價買進房產, 是很重要的。如果您只要用市價來買漂漂亮亮的房產來做投資,就要有心理凖備。除了不能在短期轉手來賺錢,還要接受事實,房客不是每個人都會像您一樣愛惜房子的。修護房子的費用, 加上屋稅,保險,管理費等等……可能和拿到手裏的租金不相上下, 還要不時頭痛的趕房客,找新房客,偶而打打官司,是很划不來的。在這篇短文裏,要跟您介紹一般常聼到的一些便宜房產(Discounted Real Estate Properties) 的名稱及購買這些房產的注意事項。

As Is ” : 房產的賣主,不想花錢及工夫把房子裏外清好,修好,只想降價脫手,快一點賣掉。房產的情形,一般不是太差,但是多多少少有地方要修理或換新。價錢也不是真的便宜。除了可以估計買下后要花多少錢來修,您最好顧用房產專業人士幫您做個市場比較分析(Comparative Market Analysis-CMA), 多瞭解一下附近類似房產一年内的賣價,租金多少,轉手容易不容易,是租客多還是屋主多….來決定您的經營及脫手的策略 (Exit Strategy)。也不要為了省錢,沒有用專業的房屋檢驗員(Home Inspector),為您裏外仔細的勘查。雖然是As Is, 屋主不會因為這些找出的問題來降價或修好,但是對您要不要買下這些有潛在問題的房產,卻是很有幫助的。

Pre-foreclosure, PossibleShort Sale, Short Sale ”: 如果您在一些買賣房產的網站,像zillow.com, realtor.com 找有興趣買下的房產,在Disclosures欄内有時會看到這些字樣。有些屋主在面臨財務問題,會和借債的銀行或公司提出short Sale 的方案。基本上,這些房產的屋主還欠很多的債(low or no equity), 欠下的債多半比市價還多。想把房產快快賣了,把賣來的錢還給債主,來避免房子被債主收囘,上法院当被告的慘況。因為還的錢比欠的錢少,所以稱為short sale。但是所費的時間可不短。銀行債主公司也不會很積極來辦理Short Sale買賣的手續。常常是等了兩三個月后,囘話不接受約上的買價, 或是要買主提高價錢再談。 所以如果您沒有耐心等債主囘話,或是不見得一定要買這個房產,建議您不要買這些法拍前的房產。另一個潛在的問題是房主可能都有其他的抵押在這些房產上,如果買了,這些額外的債也就成了您的了。

Foreclosure Sale -Sheriff Sale ”: 當屋主沒辦法還房屋貸款,和銀行貸款債主討論之后,沒有其他的方式來還債,只好拍賣房產。在印地安納州,貸款債主上當地的縣法院(County Court)來告屋主,把房子在法院拍賣,用拍賣的錢來付原屋主欠下的債及打官司的費用。只要有人願意出高於欠下的錢及法院費用來買,法院就把錢付給貸款債主,把房子過戶給在拍賣會上出最高價的買主,而多餘的拍賣錢(overbid or surplus) 則可以讓原屋主在規定的時間内申請領囘。以前用房子做的抵押債, 也會經由法院拍賣的過程來消掉。所以在拍賣前,法院都會通知這些債主(Lienholders),讓大家有機會來買這個房產。但是這些法拍屋都不准人在拍賣前勘查,常常外面結構還可以,但是裏面可能被破坏得很嚴重。有時是原屋主要報付貸款債主,故意破坏;或是房子空了一段時間,被不良份子進去偷竊,搗亂。買法拍屋,只能用現金交易,所以一定要清楚附近的房價及地段,才擧手參加拍賣。如果要買來轉賣(Wholesaling), 差價一定要有,不然很難轉手, 現金也被卡到;買來修好再轉賣(Rehabbing), 也要有足夠的錢在手上來翻修買前沒法估計的費用;如果是自己住,一樣也要能知道市價,不要一昧跟著叫高價,買到不划算的法拍屋。

Bank-Owned, REO ”: 很多時后, 銀行在sheriff Sale沒有把房產拍賣掉, 法院就把房子直接判給銀行。銀行則把這些房產想辦法賣掉來賺囘收不囘來的欠款。這些房產就成了”Bank-Owned” 或 “REO-Real Estate Owned” 了。在過去,REOs 房產的價錢是市價的40 到50% 左右。所以投資人只要能買REOs, 不論做什麽,通常一定有賺頭。在2008 經濟風暴之后,由於股市不景氣,不少人把股市的錢轉來炒作房地產。因為不熟悉市場,也不講價,多半是大量買了高價的房產,把整個房產投資市場搞亂了。很多銀行手上也有了太多賣不完的REOs,很傷腦筋。原來銀行不管房產投資,只負責借款的,但是發現如果把這些REOs 稍為修一下,就可以用市價賣掉,何樂不為呢?所以把賣價都大幅調高了。到現在,能買到便宜的REOs 還是很不容易。前一篇文章提到銀行這幾年開始大量把REOs 賣給大的投資公司,來省掉一個一個賣掉要花的費用。銀行省事省錢的另一種方式,則是把一些 REOs 交給一些網站來拍賣。像 auction.com, hutzu.com 就是兩個很受銀行歡迎,多加利用的公共拍賣網站。這些網站提供不少的資料給投資人,很值得參攷。但是由於是開放拍賣,通常價錢也不低。

HUD-Owned  ”: HUD 是美囯Dept. of Housing and Urban Development 的縮寫。大部分的銀行貸款都有HUD 提供的還貸款的保証 (Loan Guarantee) 。所以當借款人沒辦法付貸款的時后,這些房產不叫”Bank-owned”反而被稱為”HUD-owned” 了。只有有執照的房產經紀人可以在官方的網站上, https://www.hudhomestore.com替您送購買議案(Purchase Offer) 。這些房產價錢還算合理,有不少不錯的便宜房產, 也可以讓您進去看看,估計修理的費用。但是如果不是您自己要住的,您要等大概兩個禮拜,讓自住買主先送購買議案,如果沒賣掉,您才可以送看看。根据我們的經驗,通常不錯的房產都在第一個禮拜就賣了。HUD 不會等好價錢才賣,有人送購買議案,只要不要太離譜,就很快的賣掉了。

VA-Owned ” : VA 就是美囯 Dept. of Veteran Affairs 的縮寫。VA 給退伍軍人提供貸款,讓他們有能力可以置房產。如果財務上出了問題,房產則會被VA 收囘去賣掉來還欠VA 的債。在賣之前都會用有執照的房產估價專員 (Real Estate Appraiser) 來決定要價。價錢一般合理,房產狀況也還好。但每棟房產都有一些特別對買主的规定,也不能太討價還價。一定要請有經驗的房產經紀人幫您送購買議案。

Probate or Estate Sale “ : 如果房產擁有人不幸去世了,家人親戚沒有人愿意接管或修護這些房產。就會決定把房子賣了, 再把賣掉這些房產的錢,根据遺囑或法院的判決來分。這些房產就會被列為 Estate 或Probate Sale。法院會有一些规定要遵守,但不麻煩。買到的房子有不少是需要修建厨房,衛浴,窗戶,…等等來符合一般買主對現代化的要求。如果要修好轉賣,買進時一定要把這些維修費用算進去,才不會白費工夫,又不賺錢。但如果只是做為租房產,則問題不大。

Off-Market Properties “ : 有經驗的房產投資人都知道,最賺錢的房產大都不是看到廣告買到的,而是自己由不同的管道找到的。最重要的一點是賣主一定要有緊急的原因要賣 (Motivated Sellers)。很多剛開始做投資的人不太了解如何找這些不上市的房產,最好的方式是找有經驗的房產投資人資詢合作, 或經由介紹及參加投資人聚會,和其他投資人建立不錯的関係,互通消息,自然機會就會來的。

W&E Group 除了可以幫您買賣一般上市的房產,還可以提供市場比較分析 (CMA report), 協助您找不上市的房產,或解決您買賣上的一些頭痛問題。有需要,請和我們連絡。