1/13/2017 亞美導報

時光匆匆,我們在亞美導報發表文章已有大半年了。現趁著新年新氣象,在這2007年第一篇的短文裏,再把房產投資的各個項目做個比較,提供一些對您設立投資計畫或公司的建議。希望能在投資路上,幫您多瞭解一下從事房產投資的事宜。許多課稅及法律相関的部分,都是我們公司的私人經騐,只能做為參攷。有不清楚的地方,還是請您請教專業會計師及律師。

先從投資資本說起。在投資的世界裏,有閑錢在手上的投資人,會比較容易起步,但也不能打包票一定會賺錢成功。如果只跟著人云亦云,自己沒有目標,有時反而會賠錢。投資資本,所謂的閑錢,一定要是平常不需用的錢,可以長期拿出來從事投資, 就算是暫時賠了錢,也不會影響到目前的生活。 向銀行貸款來買投資租房產,雖然利用OPM( Other People’s Money) 來提高您的投資報酬率,但是絕對要有周全的計畫。如果大肆購買貸款房產,扛了過多的債 (Mortgages),手上現金突然不足 (失業,退休, 找不到租客, 離婚,破產, 花了大量修房經費….等等) , 而慘遭房子被銀行收囘,您的信用一落千丈,十年也不能再貸款,是很划不來的。如果手上沒太多現金可以投資,拿出自管退休金 (Self-directed Retirement Funds), 或用已有不少產權(Equity)的房子來借信貸額度(Line of Credit)以内的錢, 都 是比較穩當的方式。

再說投資項目。房產投資可以賺錢的方式五花八門,但是除了“向錢看“,還要攷量自己有沒有辦法經營,是不是能有被動收入(Passive Income),幫您達到最終的投資目標 – 財務自由 (Financial Freedom)。許多人一聼到做房產賺大錢,第一想到的就是買低價的問題房產或法拍屋 (Bank Foreclosed Properties),裏外修好,賣掉來賺差價,做翻修生意(Rehabbing)。在市場時候對的時候 (擴展期Phase II Expansion),是可以賺不少的。但是,翻修房子基本上像是您的另一分全職工作,每個環節都有可能出狀況,傷透腦筋也可能賺不了多少錢。如果您沒有什麽修房買房經騐,可以和其他有經騐的投資人合作,建議不要自己輕易嘗試。美囯在2008 年的經濟風暴,銀行為了能生存,把大部分的房子直接賣給大財團,不再自己花錢來拍賣收囘來的房子了。有些拿出來賣的,價錢上也不便宜,目前很不容易找到有賺頭的房產來翻修賺錢。但對資金雄厚的大財團來說,卻還是有不少的機會,直接跟銀行買打了大折扣的房子,修好賺錢。很多人也建議以做直接轉賣 (Wholesaling)來入門房產投資, 手上不需有大量現金。找到便宜的房子,不修,和要買房產的投資人講好價,直接脫手,拿上千或上萬的轉手費。說起來容易,但是實際做起來,不是每個人都能掌握的。 由於要不停的找房子脫手來賺錢,這也會變成了您的另一分全職工作。這兩種自己直接經營房產買賣賺錢的方式(Sole Proprietorship), 賺來的錢在課稅上是以您的一般收入來算。雖然成立公司比自己個體戶來經營複雑些,但是長遠來說用公司來經營,好処是絕對大過個體戶的。特別是目前的當選總統唐納德·川普先生提議要把公司稅改為一律只有15%。成立您自己的公司,可能在未來稅法通過時, 報稅時可以省下不少的收入稅。另一個好処是可以成立 您的公司自管退休計畫(solo 401K Plan ),可以把賺來的錢在稅前抵掉省稅(total up to $53,000 or $59,000 if over 50),拿來投資非傳統的投資品,或是成 立Roth solo 401K, 用稅後的錢來投資非傳統的投資品,投資賺來的錢,永遠不會再上稅。我們有專業的公司和印州的房產律師可以介紹給您,讓您能多了解一下公司成立及設立solo 401K Plan的好処及必要性。

投資被動收入的房產項目,如當私人借款人(Private Money Lenders),買賣房產本票 (Buying & Selling Notes),參加房屋税置留權拍卖 (Property Tax Lien Sales),都是除了買租房產當房東,常見的被動收入投資方式。有三樣主要的好処, 第一,您不用太花時間精力來經營。第二,由於不是房產擁有人,被扯上官司的機會大大的減少了。第三,您可以用自管的退休金來買這些項目,除了可以抵稅賺錢,也把這些資產合法的保護起來, 如果不幸被告打官司或宣告破產都不會被收走的。這三種又以當私人借款人風險最小,工夫少,利潤也不錯。找到可信賴又有經騐的翻修投資人或財團,談攏分紅條件,就可以輕鬆的收利息賺錢。買賣房產本票要了解房產投資在貸款方面的過程,也要找到信賴的專業律師及房地產權公司(Real Estate Title Company) 經常資詢,適合有經騐的投資人來從事。房屋税置留權拍卖,每一個縣一年才辦一次,除了要面對很多資金雄厚的職業買者,事前功課也要做踏實,才不會買到頭痛房產或賠了資金。

擁有租房產(Rental Properties),當房東是許多有資本的投資人最常開始的投資項目。買一棟十萬美金左右的房子,扣掉保費,屋稅,一般維修,有至少12% 的ROI在美囯中西部是很容易的。許多來自其他房產較貴的州的投資人,大老遠的用自管退休金在這裏買租房產長期投資,我們這些當地的投資人真要好好把握機會。提供租房產,除了投資人有很多獨特的好処,也解決不少不買房子只租房子的人的住宿問題。但是由於有房客,房子維修會比較費工夫,也有很大的機會碰上悪房客,吃上官司。所以建議一定要成立經營房產的公司,不要用自己的名字來買房產登記過戶。有人想告公司(房產的擁有者)的時候,公司和您個人的資產是分開的,不會牽涉進去。由於律師查不到公司的資產,也沒辦法把您扯進去,通常會撤消告訴的。建議您可以請律師或會計師成立公司,了解一些成立公司前後要做的事來保障自己的權利,除了可以省下不少麻煩,也不會由於打官司,把辛苦賺來的錢一起給賠了上去。另外一種方式,是和我們合作一起成立公司經營短期或長期計畫。我們在和您一起賺錢的時候,會一一和您分享我們的經營方式。在計畫結束以後,賺了錢,您也有了很好的投資概念,可以獨立自己經營了或繼續和我們合作。

我們在亞美導報發表文章的目地,除了和大家分享我們的投資经验外,希望能多認識有興趣一起學習經營房產投資的華人。大家勤奮工作之餘,在投資房產的過程中,能相互交流訊息,彼此幫忙,一起賺錢。我們公司也可以幫忙解決您可能遇上買賣自家房產的問題,像要downsizing 您目前的大房子,但不想直接賣斷,上重稅;房子急得要脫手,但一時賣不到好價錢,也不想賠錢賣;由於一些原因,不能貸款,但是有穩定工作,想買房子…..之類等等,都歡迎和我們連絡。謹祝福大家2017 年平安健康,還要四時皆春好景氣,雞年亨通大吉利!