12/9 & 12/23 亞美導報: 投資房產本票

在過去将近十年内,我們當過房東,買賣過房子,也修過房子。一直是用實際的房地產當做投资的管道。經驗却告訴我們,當個屋主真是不容易的。除了有责任來擔付任何相關费用外,管理及經营也要靠自己或其他的專業人士,不能真正的達到被動投資(Passive Investing)的目的。做投資的最终目的是不用再每天辛苦工作,應該讓赚來的錢繼續替我們赚錢,我們则可以做真正想做的事,過想過的生活,而没有金錢上的後顧之憂。如果做投資變成另一份工作,每天要不停的劳動身體,外加頭痛傷腦筋,就壞了做投資的本意了。赚錢固然重要,但只為赚錢却牺牲了想要的生活,一輩子這樣活着就有一點可惜了。畢竟錢是生外之物,生不带來,死不带去,唯有珍惜生活中的每一段和家人朋友相處的時光,把握机會實现今生的梦想,才不會到未來留下遗憾呀。所以,在這篇文章裡,我們來介绍除了當私人借款人,另一種不會有當屋主的頭痛,有稳定的被動收入(Passive Income),風險不大但跟房產相關的投资方式。就是來投資房產本票 (Promissory Notes)。

先來介绍一下什麼是房產本票 (Promissory Notes)。在美國買房子,由於借款利息不高,大部分的人都會向银行借款來買房子,也可以用每年付的贷款利息來抵一些收入税。在房屋轉手的時候,您會有两份文件來記錄您成為银行的借款人。第一個就是房產本票。這份文件有您借款人的名字,房子的住址,利息多少,如果晚交,罰的金额是多少,總共借款多少,要借多久。轉手之後,這份文件就留在银行手裡。一直等到款项全部付清,這份文件才會還給借款人。

另一份文件是提供借款的抵押(Security of the loan)。如果您買房子的州是由法院(Judicial)來處理喪失抵押品贖回權(Foreclosure), 就称做Mortgage;如果不經由法院(Non-judicial) 來處理,就称為 Deed of Trust。印第安纳州是由法院來處理的,所以我們常提到我們的房子有Mortgage。說明白一點,這份文件就是把您買來的房子來做抵押,如果您不能按時付款,房子就會被银行收回去的。大部分的银行都會把Notes和 Mortgage 轉手賣掉,來活動资金,繼續借錢給别的借款人。

用最近介绍成功的私人借款人當例子,多做一下解释。Venture Real Estate Group 在全美都一直有進行的房屋翻修計劃。為了資金可以活動,再向银行買更多的房子翻修,现在需要向私人借款人借錢。我有位相识的Y君手上有一些閒錢,想要當借款人收利息。双方談好,借出十万美金,一百八十天連本带利(12% 一年)還清。所有的轉手及文件都由專業的房地產權公司(Real Estate Title Company) 來經手。Y君在轉手前三天接到房地產權公司的指示,把錢匯到一個安全的代管户頭 (Escrow Account), 這些錢一直到所有的文件都签好無誤,没有人是可以動用的。Venture Real Estate Group 签了房產本票,也建立了Mortgage,用一栋在印州正在修的房子做抵押。如果一百八十天後,房子還没修好賣掉,y君還是可以拿回本金和利息來繼續投资其他的計劃。這樣短期的借款,通常不會來把房產本票轉手賣掉來活動資金。但是如果y 君的房產本票像银行借款一樣 有十五,二十年之久,y 君就可以考虑來轉手這张房產本票。所以講明白一點,投资房產本票或是當私人借款人,其實就是像開私人银行來收被動收入(Passive Income)。而借出去的钱,都會有一张房產本票,也有房產來做抵押,所以是風险不大,報酬率不錯的一種被動投資方式。

讓我再從一位專門教買賣投資房產本票的網站,Donna Bauer – the Original NoteBuyer® LLC, www.notebuyer.com/videos.html 用她的例子來做更詳细的說明。Sam 想把他已付清的房子用$600K賣掉。賣了幾個月因為幾位買方的贷款都没有批下來,一直没有脱手, 很傷腦筋。後來决定自己來賣,提供賣方融資(Seller Financing) 來吸引買主。由於是分期付款賣房子,也可以省下不少的税錢。Bill 看到了廣告,有興趣買Sam的房子。双方談好,Bill 可以付$150K 當頭期款,剩下的$450K 用10% 利息每個月$4000 來還十年買断。也經由專業的房地產權公司建了房產本票 (Note) 及抵押(Mortgage)。對Sam 來說,他把房子賣了,每個月有固定$4000 的收入,也不用缴如果一次賣清的重税。Bill 買了栋漂亮的房子,十年内不用傷腦筋和银行周旋來借錢,10% 每年付的利息還可抵税,所以双方都很高興。两年後,Sam拿到了$96K, 而房產本票還有$443左右Bill需要付清。Sam要 和朋友做一筆投資需要大约$375K,正愁要如何凑錢,Donna the note buyer 正好寄了封信給Sam,介绍她可以提供现金來買他擁有的房產本票。两個人談了談,Donna 可以用$375K 现金買這個值$443K的房產本票。Sam算了算,他從Bill拿到了$150K 的頭期款,這两年也收了$96K 的Bill每月付款, 加上Donna可以立刻給他$375K 现金來做投資,一共拿了$621K。除了有了现金可以投资赚錢之外,不會面對如果Bill不付款還要上法庭打官司把房子收回來的麻烦,也省了不少税及買賣房產的费用(在印州7% 要拿來付給负责上市及带買主的房產經纪人)。當然很高興把房產本票賣給了Donna。這之後,Bill就把每個月$4000 寄給Donna,這相當於有13.25% 一年的投資報酬率。Donna不是房主,不需缴税,负责任何維修房子的费用,只要每個月收錢,輕輕鬆鬆當银行,做被动投资。如果Bill也把房子很快賣了,還清這個房產本票,Donna则馬上赚了$443-$375 = $68K。Donna 是買賣房產本票的專業,很快的找到了Irene 要買房產本票來長期投资,投資報酬率至少要11.5%。所以Donna就把這個從Sam買來的房產本票,賣了$410K給Irene , 這一轉手就赚了$35K。Donna 也可以用地產權公司同時将两個轉手的房产本票过户(Simultaneous Closing),用Irene匯進代管户頭的$410K,付$375K給Sam, 自己则拿$35K, 完全不用花自己的錢。(假設所有的轉手费用都由Sam 和 Irene來出)

這中间有不少的過程,做專業買賣房產本票的,都要了解的很透澈。但做为一位投资房產本票的被動投资人,却是比自己當房東,修房產,買賣房子容易多了,利润也不错。買到的房產本票可分為两種:Performing  vs. Non-performing Notes。上面這個例子就是Performing的房產本票。有人每個月按時付款,房子也有人照顧的好好的。另一類Non-performing 的房產本票,就要有不少的步骤來把它轉成Performing 或是接手真正的房子,變成房東或買賣房產來投資赚錢。由於步骤複雜,就請有興趣多了解的自行看看另一段Donna 網站的短片。www.notebuyer.com/videos.html

如果您有興趣用您的自管退休金或其他閒錢來投资房產本票,歡迎和我們联繫。我們會找到您願意買的金额及想要的投資報酬率的房產本票,也幫您分析如何用買到的房產本票來赚錢的可能方案。如果因為屋主不付錢,必需要收回房子,我們有專業的房地產律师可以介绍給您, 及幫您處理不想要的收回房產。